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Vorlage - /2020/044  

Betreff: Erweiterung der Verwaltung
Status:öffentlich  
Federführend:Fachbereich IV - Technik und Stadtentwicklung   
Beratungsfolge:
Hauptausschuss
11.05.2020 
Sitzung des Hauptausschusses zurückgestellt   
08.06.2020 
Sitzung des Hauptausschusses geändert beschlossen   
Stadtvertretung der Stadt Glückstadt
10.06.2020 
Sitzung der Stadtvertretung der Stadt Glückstadt geändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
1. Übersicht  
2. Bau  
3. B Ausstattung  
4. C Ankauf  
5. D BK Fritz-Lau-Platz  
6. D BK Rathaus  
7. E Wege  
8. Flächen  
9. Matrix Fritz-Lau-Platz  
10. Matrix Rathaus Vorzugsvariante  
11. Matrix Rathaus Dachausbau  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

Die Erweiterung der Verwaltung erfolgt aus wirtschaftlichen, organisatorischen und städtebaulichen Gründen durch einen Ausbau des Nebengebäudes des Rathauses in der "Vorzugsvariante".

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Sach- und Problemdarstellung:

Aufgrund von Aufgaben- und Personalzuwachs ist eine räumliche Erweiterung der Verwaltung notwendig, die bereits seit geraumer Zeit diskutiert wird. Auf die Drucksachen 2018/230, 2019/108 bis 2019/108-2, 2019/126-2 und 2019/126-4 wird verwiesen.

 

Die Stadtvertretung hat in ihrer Sitzung am 19.12.2019 zur Drucksache 2019/126-2 folgenden Beschluss gefasst:

„Für die weitere Planung werden jeweils mit externer Unterstützung Vollkostenbetrachtungen für den Standort Nebengebäude am Rathaus sowie für den Standort Fritz-Lau-Platz erstellt und bis Ende März 2020 vorgelegt.“

 

Jede Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Vollkostenbetrachtung beruht auf den Ergebnissen einer Kostenermittlung. Dazu werden die dort gewonnenen Informationen unter verschiedenen Fragestellungen ausgewertet. Bezieht sich die Wirtschaftlichkeitsprüfung auf einzelne klar abgegrenzte Maßnahmen (hier das Vorhaben der Erweiterung) werden bei einer Wirtschaftlichkeitsrechnung (im engeren Sinne), entweder die Kosten mit den Kosten der Vorhabenalternativen (Kostenvergleichsrechnung) oder in eine Beziehung zu dem eingesetzten Kapital gesetzt, um daraus die Rentabilität oder Amortisationszeit zu berechnen (= Rentabilitäts- und Amortisationsrechnung). Es wurde sich für einen Kostenvergleich entschieden.

 

Bei einem vollständigen Kostenvergleich werden im Regelfall alle Kosten der zu prüfenden Maßnahmen vollständig erfasst und miteinander verglichen. Kosten bestehender Varianten sind dabei in den Vergleich einzubeziehen. Entsprechend hat die Verwaltung in den beigefügten Tabellen die ihr vorliegenden Bewirtschaftungs- und Unterhaltungs-Kosten zusammengetragen und standortbezogen gegenübergestellt. Vorangestellt ist eine Beurteilungsübersicht.

 

Hierzu nachfolgende Erläuterungen:

  1. Von den Arbeitsabläufen her ist es sinnvoll und daher auch im Raumkonzept der Verwaltung so vorgesehen, dass ein Fachbereich möglichst dicht beieinanderliegende Räume nutzt. Die Räume am Fritz-Lau-Platz können nicht zwei ganze Fachbereiche beherbergen. Angesichts dessen, dass das Rathaus als zentraler Anlaufpunkt erhalten bleibt und die internen Betriebsabläufe möglichst wenig beeinträchtigt werden sollen, ist der Fachbereich für den Umzug vorzusehen, der weder besonders viel Besucher*innen hat noch besonders stark an bestimmte Einrichtungen und Anlagen am Standort Am Markt 4 gebunden ist. Dies ist der Fachbereich IV. Dieser hat 13 Stellen. Sich zwangsläufig ergebende ungenutzte Räume wäre Reserve.
  2. Die Räume am Fritz-Lau-Platz sind durchweg sehr groß. Sie können nur sehr eingeschränkt geteilt werden, ohne dass unverhältnismäßig viel zusätzliche Verkehrsflächen, Durchgangsräume und/oder schlecht belichtete Räume entstehen.
  3. Unberücksichtigt bleibt die Alternative der Anmietung der Räumlichkeiten am Fritz-Lau-Platz (Mindestlaufzeit 10 Jahre, 65.000 €/p.a netto). Der Interessent hat vom geplanten Kauf Abstand genommen. Unabhängig davon soll es einen weiteren Kaufinteressenten für die Eigennutzung geben.
  4. Der Ansatz der Instandhaltungskosten kann nur sehr pauschal erfolgen. Für den Fritz-Lau-Platz sind dies die im Wirtschaftsplan angegebenen Zahlungen. Inwieweit diese auskömmlich sind und/oder Sonderumlagen aufgrund größerer Maßnahmen anstehen, ist nicht bekannt. Die Instandhaltungskosten für das Rathaus schwanken sehr stark. Eine Rücklage wird nicht gebildet. Hier müsste das Flachdach in absehbarer Zeit aufgefrischt werden. Die Petersschen Formel, die von vielen Eigentümergemeinschaften herangezogen wird, veranschlagt das 1,5-fache an Herstellungskosten für die Instandhaltung der Immobilien. Da die Herstellungskosten der Räumlichkeiten am Fritz-Lau-Platz als auch des Rathauses unbekannt sind, ist diese Formel nicht anwendbar. Insofern wird auf die Empfehlung des Verbandes Privater Bauherren (VPB) ausgewichen. Unabhängig vom Alter der Immobilie ist danach monatlich 1 €/m² für Instandhaltungen einzukalkulieren.
  5. Bei der Entscheidung zur Rathauserweiterung sollten neben wirtschaftlichen Aspekten sowohl städtebauliche als auch serviceorientierte und organisatorische Kriterien herangezogen werden. Der Kostenvergleich wurde insofern um eine Bewertungsmatrix ergänzt.

 

Im Ergebnis lässt sich Folgendes festhalten:

 

  1. Alle drei Erweiterungsvarianten sind hinsichtlich ihres Platzangebotes auskömmlich.
  2. Die Investitionskosten für den Ankauf der Räumlichkeiten im 1. OG am Fritz-Lau-Platz nebst Umbau und die einmaligen Kosten der „Vorzugsvariante“ liegen auf einem Niveau. Der Umbau des Nebengebäudes mit Aufstockung liegt deutlich darüber. Die laufenden Kosten des Objektes am Fritz-Lau-Platz liegen deutlich höher als am Rathausstandort. Die Kosten sind damit kein durchschlagendes Argument für einen zweiten Standort am Fritz-Lau-Platz.
  3. Ein zweiter Standort erschwert die Betriebsabläufe sowie die Steuerung des Publikumsverkehrs erheblich. Die Serviceorientierung und Bürgerfreundlichkeit der Verwaltung leiden.

 

Die Verwaltung empfiehlt, die Umsetzung der „Vorzugsvariante“ zu beschließen.

 

 

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Finanzielle Auswirkungen:

Die finanziellen Auswirkungen sind in der Beurteilungsübersicht (Anlage 1) bezogen auf die einzelnen Umsetzungsvarianten zusammengefasst. Auf diese wird hiermit verwiesen.

 

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Anlagenverzeichnis:

Anlage 1 Übersicht

Anlage 2 Bau

Anlage 3 B Ausstattung

Anlage 4 C Ankauf

Anlage 5 D BK Fritz-Lau-Platz

Anlage 6 D BK Rathaus

Anlage 7 E Wege

Anlage 8 Flächen

Anlage 9 Matrix Fritz-Lau-Platz

Anlage 10 Matrix Rathaus Vorzugsvariante

Anlage 11 Matrix Rathaus Dachausbau

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 1. Übersicht (503 KB)      
Anlage 2 2 2. Bau (519 KB)      
Anlage 3 3 3. B Ausstattung (499 KB)      
Anlage 4 4 4. C Ankauf (492 KB)      
Anlage 5 5 5. D BK Fritz-Lau-Platz (502 KB)      
Anlage 6 6 6. D BK Rathaus (498 KB)      
Anlage 7 7 7. E Wege (491 KB)      
Anlage 8 8 8. Flächen (603 KB)      
Anlage 9 9 9. Matrix Fritz-Lau-Platz (514 KB)      
Anlage 10 10 10. Matrix Rathaus Vorzugsvariante (514 KB)      
Anlage 11 11 11. Matrix Rathaus Dachausbau (514 KB)