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Vorlage - /2018/054  

Betreff: Hotelbedarfsanalyse
Status:öffentlich  
  Aktenzeichen:IV1
Federführend:Fachbereich IV - Technik und Stadtentwicklung   
Beratungsfolge:
Wirtschaftsausschuss
16.04.2018 
Sitzung des Wirtschaftsausschusses ungeändert beschlossen   
Stadtvertretung der Stadt Glückstadt
28.06.2018 
Sitzung der Stadtvertretung der Stadt Glückstadt ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Hotelbedarfsanalyse  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Beschlussvorschlag:

Die Stadtvertretung beschließt die anliegende Hotelbedarfsanalyse als Grundlage zur Erstellung für ein Exposé.

 

Für die Erstellung des Exposé wird unter Haushaltsstelle 5.7.1.010.529100 überplanmäßig ein Betrag von 1.800,- € zur Verfügung gestellt.

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Sach- und Problemdarstellung:

Die Parameter für Hotel-Ansiedlungen haben sich grundsätzlich in den letzten Jahren geändert. Trotzdem blieb es schwierig, ein Grundstück ohne Hotelbedarfsanalyse zu vermarkten. Die Lenkungsgruppe Tourismus beschloss deshalb 2016, eine entsprechende Analyse zu beauftragen.

 

Daraufhin wurde 2017 der Firma GLC Glücksburg Consulting AG der Auftrag zur Erstellung einer Hotelbedarfsanalyse erteilt (siehe auch Drucksache 2017/077).

 

Der Bearbeitungs-Prozess wurde von der Lenkungsgruppe Hotelbedarfsanalyse begleitet. Neben der GDM-Geschäftsführerin und der Verwaltung war jede Fraktion mit einem Mitglied in diesem Gremium vertreten. Die Lenkungsgruppe hat 3 x getagt: Die 1. Lenkungsgruppensitzung fand am 08.08.2017 mit den beteiligten Fraktionen, die 2. am 31.01.2018 mit Beteiligung von 4 Fraktionen statt. Auf der 2. Sitzung wurde festgelegt, dass GLC auf der 3. Lenkungsgruppensitzung das Gutachten im Entwurf vorstellen soll; eine GLC-Beteiligung beim Wirtschaftsausschuss wurde von der Lenkungsgruppe als nicht notwendig angesehen. Diese Sitzung fand am 26.03.2018 statt, an der 2 Fraktionen teilnahmen.

 

Nach der gutachterlichen GLC-Empfehlung lässt sich bei der Betrachtung des Makro- und Mikrostandortes, des Hotelmarktes und des Wettbewerbs sowie der Tourismusregion um Glückstadt und der relevanten touristischen Zielgruppen eindeutig ein Potential für ein neues Hotel in Glückstadt erkennen. Ausgehend von den Prognosen der sich weiterhin positiv entwickelnden Übernachtungszahlen und der daraus entstehenden zusätzlichen Nachfrage nach Bettenkapazitäten bestätigt der Gutachter den Bedarf für Glückstadt mit einer Hotelgröße von rund 50 Zimmern (80 bis 100 Betten). Damit würde die Voraussetzung für ein wirtschaftlich rentables Hotel geschaffen. Diese Hotelgröße könne jedoch nur als realistisch bewertet werden, wenn das Hotelkonzept eigenständig einen Besuchsanreiz schaffen würde.

 

Für Glückstadt wären nach gutachterlicher Ansicht folgende Hotelkonzepte geeignet:

 

-          Stadthotel

Ausrichtung auf eher kurzfristigen Aufenthalt. Das Aufenthaltsmotiv ist im Allgemeinen ein städtetouristischer Besichtigungsanlass, ein Geschäftstermin oder ein Messebesuch. Ausschlaggebend für Stadthotels ist eine zentrale Lage mit kurzen Wegen zu öffentlichen Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten, Nahverkehrsanbindungen, etc. Sowohl in der Hotelklassifizierung als auch in der Bettenanzahl können die Stadthotels deutlich variieren.

 

Angesichts der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer der Glückstädter Übernachtungsgäste von 2,1 Nächten und den Reisemotiven Sightseeing/Kultur, Kulinarik und Veranstaltungen bietet ein Stadthotel gute Voraussetzungen, den Bedürfnissen der Gäste gerecht zu werden. Die zentrale Lage eines Stadthotels bietet gute und vor allem schnelle Erreichbarkeiten der von den Gästen anvisierten Points of Interest (Museen, Galerien, Restaurationen, Veranstaltungslocation, etc.). Je nach inhaltlichem Konzept kann die Wahl der Bettenzahl und des Verpflegungsangebotes variieren. Mit einer Vollgastronomie ist es möglich, auch durch externe Gäste Umsätze zu erzielen, gleiches gilt für einen Bar-Betrieb. Ferner eignet sich das Stadthotel für ein Mixed-use-Konzept: Durch eine Mischnutzung der Immobilie kann das Risiko von einnahmeschwachen Tagen minimiert werden. Zumeist ist der Beherbergungsbetrieb der Ankernutzer und wird ergänzt durch Büro- oder Einzelhandelsflächen, externe Gastronomen, Wohnungen oder auch teilweise Ferienappartements in Anlehnung an das Boardinghaus/Serviced Apartments-Konzept. Letzteres bietet für die Gästegruppen in Glückstadt weitere Wahlmöglichkeiten der Unterkunft, womit Glückstadt unter anderem auch neue Zielgruppen für sich gewinnen kann.

 

-          Boutique-Hotel

Boutique-Hotels als Unterart von Stadthotels beschreiben persönlich geführte, individuelle, kleine und nicht selten luxuriöse Hotels mit viel Liebe zum Detail. Sie unterscheiden sich in der Regel von großen Hotels und Häusern der Hotelketten durch persönlichere Gestaltung der Architektur, der Einrichtung und der Außenanlagen, häufig befinden sie sich auch in außergewöhnlicher, aufwendig sanierter historischer Bausubstanz. Eine attraktive Innenstadtlage trägt zur Authentizität des Konzeptes bei. Persönlicher und von einer individuellen Handschrift geprägt ist in der Regel auch der Service, da diese Hotels meistens vom Inhaber geführt werden.

 

Ein solches Hotelkonzept bietet sich thematisch aufgrund der kulturhistorischen Angebotsgestaltung in Glückstadt sehr gut an. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht sowie der Zielsetzung, Großgruppen geschlossen zu beherbergen, eignet sich das Konzept weniger. Insbesondere die Wirtschaftlichkeit des Boutique-Hotels für Glückstadt muss in Anbetracht der geringeren Bettenanzahl kritisch geprüft werden.

 

-          Wellnesshotel

Es handelt sich um ein Hotelkonzept mit einer klar erkennbaren Ausrichtung auf das Wellness-Thema. Zum Standardangebot gehören mindestens ein Pool, eine Sauna, ein Dampfbad, verschiedene Massage- und Körperbehandlungen sowie Beautyanwendungen und Fitnessangebote. Bevorzugte Standorte für Wellnesshotels sind Urlaubs-Regionen im Umkreis von max. 2,5 Pkw-Stunden eines bevölkerungs- und kaufkraftstarken Einzugsgebietes mit einer landschaftlich attraktiven Umgebung.

 

Ein Wellnesshotel bzw. Hotels, die in Kooperation mit Dritten Wellness-Pakete anbieten, gibt es in Glückstadt nicht. In Verbindung mit der vorhandenen Angebotsstruktur, insbesondere der Ausrichtung auf Natur und Kultur, ermöglicht ein Wellnesshotel die Gewinnung der Zielgruppen Entschleuniger und Genießer, Neugierige sowie Städtereisende und Kulturinteressierte, die derzeit noch eher als Tagestouristen identifiziert werden bzw. aufgrund fehlender adäquater Beherbergungsbetriebe noch gar nicht für Glückstadt gewonnen werden konnten. Für das wirtschaftliche Betreiben eines Wellnesshotels bedarf es einer Bettenkapazität von 80 – 100 Betten. Großgruppen können demnach die Möglichkeit einer gemeinsamen Unterbringung finden; das Preissegment könnte als Herausforderung zur Gewinnung dieser Zielgruppe gesehen werden. Durch die öffentliche Nutzung des Wellness-Bereichs durch externe Gäste können zusätzliche Einnahme geschaffen werden.

 

-          Budget- und Economy-Hotel

Hotels, die sich mit einem stark standardisierten Angebot – reine Beherbergungsdienstleistung bei eingeschränktem Service – erfolgreich auf dem 1 – 2 Sterne Hotelmarkt positioniert haben. Sie drängen nun verstärkt in die Innenstädte. Die Gästestruktur zeigt sich recht vielschichtig. Aktuell hält das Design verstärkt Einzug in die Budgethotellerie, wodurch auch die Akzeptanz, in solchen Hotels zu übernachten, stark ansteigt. Die Angebote werden zudem konsequent den Anforderungen der jeweiligen Zielgruppe angepasst (Bettenqualität wie im 5-Sterne-Hotel, kostenloses W-LAN, aber 14 m2 Zimmer und eingeschränkter Service).

 

Es handelt sich um ein schlankes Hotelkonzept, das primär auf die Übernachtungsleistung ausgerichtet, jedoch auf das freizeittouristische Angebot der Stadt angewiesen ist. Durch den eingeschränkten Service bestehen für den Gast wenig Aufenthalts- und Beschäftigungsmöglichkeiten im Hotel. Daher muss mit der Realisierung eines solchen Konzeptes eine enge Zusammenarbeit mit den touristischen Leistungsträgern vor Ort fokussiert werden. Der eigenständige Besuchsanreiz muss sowohl durch das Design, als auch das Preis-Leistungs-Verhältnis geschaffen werden.

 

GLC stellt fest, dass die Umsetzung eines dieser Hotelkonzepte einerseits das bestehende freizeittouristische Angebot Glückstadts hervorragend ergänzen und andererseits den Bedarfen und Anforderungen der bestehenden und potenziellen Gästegruppen entsprechen würden.

 

Die Investoren der genannten Hoteltypen sollen von der Stadt gezielt mit einem Exposé angesprochen werden.

 

Mögliche Hotelstandorte wurden ebenfalls von GLC untersucht, nämlich:

-          Wendehammer Molenkiekergang (Multifunktionsplatz)

-          Provianthaus, Am Proviantgraben 1

-          Rantzau-Palais, Am Rethövel

-          Christian-IV-Straße / Ecke Stadtstraße

-          Stadtwerke Glückstadt GmbH, Bahnhofstraße 1

und auf ihre abschließende Eignung zur Umsetzung der ausgewählten Hotelkonzepte überprüft:

 

Der Wendehammer empfiehlt sich demnach für ein Wellnesshotel und ein Budget- und Economy-Hotel an, ein Stadthotel wäre umsetzbar und nicht empfehlenswert wäre ein Boutique-Hotel.

 

Die Hotelkonzepte  Stadthotel und Boutique-Hotel wären auf den Grundstücken Provianthaus als auch im Gebäude des ehemaligen Rantzau-Palais umsetzbar. Nicht empfehlenswert wären die Konzepte Wellnesshotel und Budget- und Economy Hotel.

 

Das Grundstück Christian-IV-Straße / Ecke Stadtstraße wird für alle Hotelkonzepte als empfehlenswert angesehen.

 

Umsetzbar wären das Stadthotel, Budget- und Economy-Hotel, Boutique-Hotel auf dem Gelände der Stadtwerke Glückstadt. Nicht empfehlenswert wäre an diesem Standort ein Wellnesshotel.

 

Für Glückstadt sind nach gutachterlicher Ansicht die Hoteltypen Stadthotel, Boutique-Hotel, Wellnesshotel und Budget-Hotel geeignet. Die Umsetzung eines dieser Hotelkonzepte würde einerseits das bestehende freizeittouristische Angebot Glückstadts hervorragend ergänzen und andererseits den Bedarfen und Anforderungen der bestehenden und potenziellen Gästegruppen entsprechen.

 

Werden die Standortanforderungen der verschiedenen für Glückstadt passenden Hoteltypen betrachtet, so sieht der Gutachter für ein Wellnesshotel oder ein Budget-Hotel am Standort Wendehammer Molenkiekergang die besten Chancen am Markt. Der Standtort Christian-IV-Straße / Ecke Stadtstraße bietet für alle Hotelkonzepte beste Chancen für eine Realisierung.

 

 

Nach Beschlussfassung über die Hotelbedarfsanalyse wird ein Exposé für die Werbung potentieller Investoren erstellt; der Wirtschaftsausschuss wird das Exposé nach Fertigstellung zur Kenntnis erhalten.

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Finanzielle Auswirkungen:

Für die Erstellung der Hotelbedarfsanalyse erhält die Stadt eine Zuwendung bis zur Höhe von 10.084,03 € (Gesamtkosten: 19.687,36 €).

 

Die Kosten für das Exposé in Höhe von 1.800,- € können durch Einsparungen ebenfalls bei der Haushaltsstelle 5.7.1.010.529100 durch Minderausgaben beim Corporate Design gedeckt werden.

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Anlagenverzeichnis:

Hotelbedarfsanalyse

(Hinweis: Um Kosten und Ressourcenverbrauch gering zu halten, wird darauf verzichtet, der gedruckten Version der Sitzungsunterlage die Hotelbedarfsanalyse mit einem Umfang von 137 Seiten beizufügen. Sie kann unter www.glueckstadt.de und den Menüpunkten „Verwaltung & Politik / Politik / Sitzungsunterlagen“ bzw. im Ratsinformationssystem eingesehen werden. Auf Nachfrage werden auch gedruckte Exemplare zur Verfügung gestellt.)

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Hotelbedarfsanalyse (4092 KB)