Vorlage - /2017/139  

Die Verwaltung war gebeten worden, überschlägig die Kosten für eine dauerhafte Umnutzung des Obergeschosses des Rathaus-Nebengebäudes in Büroräume zu ermitteln. Dies erfolgte über die Drucksache 2017-123. In Anbetracht der darin genannten Kosten hat der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 11.09.2017 die Verwaltung gebeten, überschlägig die Kosten für eine Erweiterung des Rathauses zu ermitteln.

Ein Raumprogramm als Basis für eine Kostenermittlung liegt nicht vor. Somit bleibt nur der Annäherungsversuch über ein angenommenes Bauvolumen mit einer angenommenen Bruttogrundfläche (BGF). Änderungen gegenüber den getroffenen Annahmen in Volumen und Fläche führen also unmittelbar zu Kostenveränderungen.

Zudem können aufgrund einer noch nicht vorhandenen Planung lediglich pauschalisierte Werte je m³ bzw. je m² herangezogen werden. Ein großer Nachteil solcher pauschalierten Werte ist, dass sie eben nicht individuell sind, obwohl jedes Bauvorhaben individuell betrachtet werden müsste.

Daher sei an dieser Stelle ausdrücklich erwähnt, welche Kosten von den Pauschalen nicht abgedeckt werden:

-          Vorplanungen, Machbarkeitsstudie

-          Gutachten und Untersuchungen (Baugrund, Schadstoffe…) und daraus resultierende Folgen

-          Abbrucharbeiten Nebengebäude, ggf. als Teilabbruch mit Erfordernis, das Restgebäude witterungsfest zu schließen und die Haustechnik anzupassen

-          Abbruch Dach des öffentlichen WCs

-          ggf. Interimslösung für Büros im Nebengebäude

-          ggf. Ersatz für Dienstwagengarage, Hausmeisterraum, Fundfahrräder

-          ggf. Ersatz für Obdachlosenraum

-          ggf. Ersatz für Blockheizkraftwerk (Eigentum Stadtwerke!)

-          Tiefgründung und statische Lösung für den Anschluss an das Bestandsgebäude

-          Ausstattung (soweit noch nicht vorhanden bzw. verwendbar)

-          Außenanlagen (Stellplätze mit Zufahrten, Feuerwehrzufahrt, Grünflächen, Beleuchtung)

-          Veränderungen im Bestandsgebäude

Für die überschlägige Ermittlung der Kosten wurden folgende Annahmen getroffen:

-          Anbau an Nordfassade des jetzigen Anbaus auf dessen ganzer Breite (ca. 13,80 m) und in Höhe des Bestandsgebäudes (= 3 Vollgeschosse)

-          neuer Anbau nicht in Flucht mit dem vorhandenen Gebäude, sondern abgeknickt, so dass er parallel zur Straße steht und dort die städtebauliche Kante darstellt

-          vorhandene Geschosshöhen von ca. 3,00 m werden aufgegriffen, Aufzug erschließt somit barrierefrei auch die neuen Räume

-          Bürobreiten von ca. 3,00 m im Lichten, daraus ergibt sich eine hintere Länge des Anbaus von ca. 14,50 m und eine vordere Länge von ca. 9,00 m.

-          in den Ebenen 0, 2 und 4 je ca. 160 m² BGF kommen dazu

-          als Archiv nutzbarer Raum in Ebene 6 unter einer Verlängerung des vorhandenen Walmdaches mit ca. 100 m² BGF

-          Die überschlägige Kostenermittlung erfolgt auf Grundlage der vom Bundesbauministerium herausgegebenen pauschalierten Kostenkennwerte für einzelne Gebäudetypen mit der Bezeichnung „Normalherstellungskosten“ (NHK)

-          Ausstattungsstandard ähnlich wie im derzeitigen Rathaus gegeben bzw. Standardstufe 4 nach NHK 2010 (als Mittel zwischen Standardstufen 3 und 5)

-          Massivbau (Stahlbetonskelettbau ist teurer)

Es ergeben sich ca. 580 m² BGF. Das Obergeschoss der Feuerwache hat ca. 280 m² BGF, das Erdgeschoss (EG) ca. 295 m² BGF, wobei es sich im EG ganz überwiegend um schlichte Hallenfläche handelt. Das BHKW nimmt im EG eine Fläche von ca. 12 m² ein. Ein Vergleich der nachfolgend angeführten NHK bezogen auf die durch die Verwaltung im OG nutzbaren 295 m² BGF wäre angesichts der maßgebenden Annahmen nicht aussagekräftig und damit wenig zielführend.

BGF ist nicht zu verwechseln mit Nutzfläche. Die nutzbare Fläche liegt bei Bürogebäuden um ca. 17 % unter der BGF, also hier bei ca. 480 m², welche sich auf Flure, Nebenräume und Büros verteilt.

1. NHK 2000, 1-2-geschossige, nicht unterkellerte Verwaltungsgebäude

Der Richtwert für Ausstattungsstandard zwischen ‚mittel‘ und ‚gehoben‘ für 1-2-geschossige nicht unterkellerte Verwaltungsgebäude beträgt laut NHK 2000 1278 € je m² BGF für die Kostengruppen 300 und 400 bei 16% MwSt. Eine Hochrechnung über den Baupreisindex von 2000 auf Mai 2017 und die heutigen 19% MwSt bedeutet eine Erhöhung des Richtwertes auf ca. 1824 € je m² BGF.

Bei 580 m² BGF ergibt sich ein Betrag von gerundet ca. 1.060.000 € brutto bei den genannten Rahmenbedingungen.

2. NHK 2000, 2-5-geschossige, unterkellerte Verwaltungsgebäude

Der Richtwert für Ausstattungsstandard zwischen ‚mittel‘ und ‚gehoben‘ für 2-5-geschossige unterkellerte Verwaltungsgebäude beträgt laut NHK 2000 1528 € je m² BGF für die Kostengruppen 300 und 400 bei 16% MwSt. Eine Hochrechnung über den Baupreisindex von 2000 auf Mai 2017 und die heutigen 19% MwSt bedeutet eine Erhöhung des Richtwertes auf 2181 € je m² BGF.

Bei 580 m² BGF ergibt sich ein Betrag von gerundet ca. 1.265.000 € brutto bei den genannten Rahmenbedingungen.

3. NHK 2010 Bürogebäude

Der Richtwert für Bürogebäude als Massivbau mit Standardstufe 4 beträgt laut NHK 2010 des Bundes 1685 € je m² BGF brutto für die Kostengruppen 300, 400, 730 und 771 der DIN 276. Eine Hochrechnung über den Baupreisindex von 2010 auf Mai 2017 bedeutet eine Erhöhung des Richtwertes um 17% auf 1971 € je m² BGF.

Bei 580 m² BGF ergibt sich ein Betrag von gerundet ca. 1.145.000 bei den genannten Rahmenbedingungen.

Es sei an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Kostengrößen wichtige weitere Kosten (z.B. für Abriss, Tiefgründung, Umbau, Außenanlagen etc.) nicht enthalten.

Passendere Kategorien als die drei erwähnten gibt es in der NHK nicht.

Im vorhandenen Rathaus werden bei einer Erweiterung Umbaumaßnahmen erforderlich. Bei der oben beschriebenen angenommenen Variante würden auf den Ebenen 0, 2 und 4 die Flure bis zur Nordfassade verlängert werden müssen. Dadurch entfallen die Büroräume 41 und 55. Wände zu weiteren angrenzenden Räumen müssen ggf. im Verlauf angepasst werden. In jeder Ebene würde ein Fenster entfallen. In Ebene 6 würde Raum entstehen, in dem z.B. die Hausakten gelagert werden könnten. Im jetzigen Hausaktenraum könnte durch Einbau weiterer Fenster Büroraum geschaffen werden.

Der Bauablauf und die Baustelleneinrichtung sind bei einer Maßnahme im inner­städtischen Bereich planerisch besonders anspruchsvoll sowie mit Lärm und verkehrliche Einschränkungen verbunden.

Eine Erweiterung des Rathauses ist zweifellos für die Nutzung besser als ein separat stehendes Nebengebäude. Zudem könnte man mit diesem den räumlichen und funktionalen Anforderungen an ein einladendes Bürgerbüro und an moderne Verwaltungsflächen in nachhaltiger Weise gerecht werden.

Wenn eine Erweiterung angestrebt wird, ist eine Entscheidung zu treffen, bevor weitere Mittel in das Nebengebäude fließen. Die grob geschätzten Kosten für Baumaßnahmen zum Zwecke einer dauerhaften Büronutzung sind in der Drucksache 2017-123 mit ca. 150.000 € benannt. Erwähnenswert ist, dass im Rahmen der Bauunterhaltung in den nächsten Jahren das Flachdach zu überarbeiten ist, was geschätzt ca. 60.000 € brutto kostet.

Für den Fall, dass Neubauplanungen aufgenommen werden sollen, wird empfohlen, zunächst bauherrenseitig ein Raumprogramm aufzustellen und dann eine Machbarkeitsstudie zu beauftragen. Die Machbarkeitsstudie muss insbesondere Aspekte wie städtebauliche Einfügung, Einhaltung der Gestaltungssatzung, Teil-/Abbruch des Nebengebäudes, Unterbringung der notwendigen Stellplätze sowie weitere Besonderheiten des Baugrundstückes bzw. der Bauaufgabe betrachten und vorzugsweise Lösungsvorschläge in Varianten entwickeln.

Anmerkung zu den Kostengruppen (KG) nach DIN 276:

KG 300 = Bauwerk - Baukonstruktion

KG 400 = Bauwerk – Technische Anlagen

KG 730 = Architekten- und Ingenieurleistungen (Grundleistungen nach HOAI)

KG 771 = Prüfung, Genehmigungen, Abnahmen

Anlage 1: Lageplan mit Nebengebäude

Anlage 2: Lageplan mit Rest-Nebengebäude und Stellplätzen