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Vorlage - /2017/108  

Betreff: Wohnungsmarktprognose 2030 und Bevölkerungsentwicklung
Status:öffentlich  
Art:Mitteilung
Beratungsfolge:
Bauausschuss
26.09.2017 
Sitzung des Bauausschusses zur Kenntnis genommen   

Sachverhalt
Anlage/n

Sach- und Problemdarstellung:

Das Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein hatte die Firma empirica, Institut Forschung und Beratung, Berlin, beauftragt, ein Gutachten zur künftigen Entwicklung der Wohnungsmärkte im Land Schleswig-Holstein zu erstellen und damit die Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2025 fortzuschreiben. Anlass hierfür waren die in den letzten Jahren aufgetretenen Umstände, die den Wohnungsmarkt stark beeinflusst haben, wie z.B. Wanderungstendenzen in die Oberzentren, starke Zuwanderungszahlen aus dem Ausland und Niedrigzinsniveau.

 

Bevölkerungsentwicklung

Grundlage für die im folgenden Kapitel beschriebene Wohnungsmarktprognose ist eine Bevölkerungsprognose für das Land Schleswig-Holstein, die davon ausgeht, dass die Bevölkerung bis zum Jahre 2020 (insbesondere durch fluchtbedingte Zuwanderung) noch ansteigt, danach aber das Geburtendefizit zunehmend größer ausfallen wird als die Zuwanderung – das heißt, die Bevölkerungszahl sinkt.

 

Die Zahl der Haushalte steigt dennoch langfristig an. „Das ist möglich aufgrund der Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltgrößen und der damit einhergehenden Kinderlosigkeit bzw. Versingelung. Im Ergebnis werden bis zum Jahr 2030 hierzulande rund 76 Tsd. Haushalte mehr leben als im Basisjahr 2014. Knapp drei Viertel diese Nachfragezuwachses entfallen aufgrund der starken Zuwanderung dabei auf die kurze Frist 2015-19.“ (Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030, Kurzfassung, S. 2)

 

Entwicklung der Bevölkerung und Haushalte in Schleswig-Holstein 1995 bis 2014 sowie Prognose bis 2030 (Quelle: Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030, Kurzfassung, Abb. 1)

 

Die Bevölkerungsentwicklung ist in Schleswig-Holstein allerdings sehr ungleichmäßig verteilt: während die Oberzentren und die Hamburger Randkreise wachsen, schrumpfen die ländlichen Regionen, zu denen auch der Kreis Steinburg gehört. Dort wird auch die Zahl der Haushalt abnehmen (vgl. Karten 1 und 2 in Anlage 2).

 

Der Kreis Steinburg hat auf dieser Grundlage eine kleinräumige Bevölkerungsprognose erstellen lassen. Auch hier zeigen sich deutliche regionale Unterschiede: Die Gemeinde Horst kann als einzige Kommune Bevölkerungszuwächse verzeichnen, während die Zahlen in Itzehoe stabil bleiben und alle anderen Städte und Gemeinden mit Bevölkerungsverlusten rechnen müssen (vgl. Anlage 1, S. 1). Für die Stadt Glückstadt wird mit einem Bevölkerungsrückgang um 4 % bzw. 450 Einwohner*innen gerechnet. Der „Sterbeüberschuss“ kann auch durch Zuwanderung aus anderen Kommunen / Ländern und Zuzug von Flüchtlingen nicht ausgeglichen werden (vgl. Anlage 1, S. 12). Zudem wird die Anzahl der über 65-jährigen Bevölkerung Glückstadts deutlich steigen (vgl. Anlage 1, S. 3-5).

Diese Entwicklungen haben Einfluss auf den Wohnungsmarkt, dessen prognostizierte Entwicklung im folgenden Abschnitt dargestellt wird.

 

Wohnungsmarktprognose

Die Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030 ist auf der Homepage des Landes Schleswig-Holstein einsehbar:

http://www.schleswig-holstein.de/DE/Fachinhalte/W/wohnen/wohnungsmarkt.html

Eine Kurzfassung ist als Anlage 2 beigefügt.

 

Grundsätzlich ließe sich an diesem Gutachten kritisieren, dass es die bisherigen Entwicklungen lediglich fortschreibt und nicht unterschiedliche Szenarien aufzeigt. Dies war aber nicht Bestandteil des Auftrages an die Fa. empirica.

 

Die Wohnungsmarktprognose geht davon aus, dass der Wohnungsneubaubedarf sich – korrespondierend zum Bevölkerungszuwachs - vor allem auf die Oberzentren und deren Umland konzentrieren wird. Wohnungsneubau wird aber auch in Schrumpfungsregionen nachgefragt:

„Man darf nicht vergessen, dass auch in Schrumpfungsregionen anspruchsvolle und zahlungskräftige Nachfrager leben. Schrumpfende Wohnungsmärkte erkennt man also nicht immer an einem fehlenden oder geringen Neubau, wohl aber am teilweise steigenden Leerstand. Der Leerstand wächst dabei aus zwei Gründen: durch Wegzug bzw. Geburtendefizit und damit infolge sinkender Nachfrage, aber auch durch den qualitativ hochwertigen Neubau, der trotz ohnehin bestehende Leerstände stattfindet. Daraus ergeben sich komplexe städtebauliche und ortsplanerische Herausforderungen.

Aus diesem Grunde sollte in den Schrumpfungsregionen die Sanierung und Aktivierung von Leerständen gegenüber dem Neubau auf der grünen Wiese im Vordergrund stehen.“ (Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030, Kurzfassung, S. 13)

 

Eine weitere für die Entwicklung des Wohnungsmarktes wichtige Studie beschäftigt sich unter dem Titel „Wie viel (Re-)Urbanisierung durchzieht das Land“ mit dem Wanderungsverhalten:

http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2017/ak-07-2017.html;jsessionid=9D20980E466D0D474D37969EBC0681B9.live21301?nn=371936

 

Auf der Homepage des BBSR heißt es dazu: „Von wenigen Regionen abgesehen findet auch aktuell (Zeitraum 2011 bis 2015) bundesweit eine Konzentration des Bevölkerungswachstums auf Groß- und Mittelstädte statt. Reurbanisierung bedeutet jedoch nicht ein automatisches Ende von Suburbanisierung, sondern beide Prozesse finden in den Regionen parallel statt. Ursache hierfür ist das unterschiedliche Verhalten der verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Die Reurbanisierung wird vornehmlich von den jüngeren Altersgruppen zwecks Ausbildung, Berufseinstieg und Karriere getragen, Suburbanisierung überwiegend von Familien. Ein eindeutiger Einfluss von Miet- und Immobilienpreisen auf die Stärke der Suburbanisierung von Familien kann für die deutschen Großstädte statistisch allerdings noch nicht nachgewiesen werden.“ Weiter heißt es: „Wer die Großstadt verlässt, wandert nicht automatisch aufs Land. Die überwiegenden Mehrheit der Bevölkerung, die aus Großstädten fortzieht – sowohl insgesamt als auch nach Altersgruppen getrennt – zieht entweder in eine andere Großstadt oder in einen städtischen Kreis.“ Städtische Kreise liegen im Umland von Großstädten, sind durch überdurchschnittliche Einwohnerdichte gekennzeichnet und haben sich  über langjährige Suburbanisierungsprozesse als solche herausgebildet (wie z.B. der Hamburger „Speckgürtel“).

 

Entwicklung des Wohnungsmarktes in Glückstadt

Angesichts der Ergebnisse aus den Prognosen der Bevölkerungsentwicklung und des Wohnungsmarktes lässt sich aus Sicht der Verwaltung feststellen, dass zum einen das in 2014 beschlossene Wohnungsmarktkonzept in seinen grundsätzlichen Aussagen nach wie vor aktuell ist und dass zum anderen die in Angriff genommenen und geplanten Maßnahmen zur Entwicklung des Wohnungsmarktes in Glückstadt in die richtige Richtung gehen:


 

  • Mit der Entwicklung eines neuen Baugebietes auf den Flächen des ehemaligen Eisenbahnausbesserungswerkes wird dem Neubaubedarf an Einfamilienhäusern Rechnung getragen und gleichzeitig der Innenentwicklung der Vorrang gegeben.
  • Von der Stadt unterstützte private Bauvorhaben (Schlossplatz; ehem. Stadtschule) stärken das innerstädtische Wohnen und das Angebot an qualitativem Wohnungsneubau.
  • Mit dem Städtebauförderungsprogramm „Soziale Stadt“ wird die Möglichkeit eröffnet, kostengünstigen Wohnraum zu erhalten und zu modernisieren und dem Bedarf an kleinen, barrierefreien Wohnungen nachzukommen.

 

 


Anlagenverzeichnis:

 

  1. Bevölkerungsentwicklung Kreis Steinburg
  2. Kurzfassung Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030

 

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 1. Bevölkerungsentwicklung Kreis Steinburg (3779 KB)      
Anlage 2 2 2. Kurzfassung Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 2030 (6540 KB)